营地投资的三个大坑

当00后这批在婴儿浪潮里降生的孩子逐步成为消费主体时，亲子旅游和户外教育市场在需求的持续走高与政策支持的双重加持下，营地教育领域投资正如火如荼。市场上如启行、世纪明德、游美等营地教育的头部企业，以年增长不低于30%的速度在增长。在营地教育领域，即便是最悲观的市场预期也是达千亿以上的规模，而最乐观的则是上万亿的市场预估。

▽ 营地教育刚需人口分布

那么营地教育领域的投资真像看上去的那么美吗？

第一个坑：“土地”

一个小故事，我们的客户“某君”在一线城市从事餐饮行业，期间历尽各种坎坷：04年的非典、08年的金融海啸乃至13年以来的消费降级，都没有使其财富缩水。

但使其陷于困顿的，缘于一次家乡招商的会议上。某君本着造福桑梓，产业转型的目的，决定在家乡投资建设一个教育营地。于是在其小学同学——县里某部门领导（非规划，非国土部门）的带领下，频繁出入于城市郊区、乡镇的各个山头，“指点江山激扬文字”之后，终于选定了一块风水宝地——此地风景甚佳，背山面水，村民淳朴。某君的小学同学还给他吃了一颗定心丸：“放心，县里面你看上哪块地，我就给你哪块，没有我搞不定的事”。

时光飞逝，距离某君定址已经过去两年了。这两年间他在营地选址方面花了几百万租地，又花几百万修了路，花了上百万请了营地策划以及旅游规划等。总之在花费了上千万后，这个营地教育项目终于来到了我们手里。这块在河滩上好像荒芜了几百年的地，但是在国土资源部的电脑上，却静静的显示四个大字“基本农田”。

好吧，有的人能把不毛之地，变为万顷良田，而有的人能把万顷良田变为不毛之地。

所以，营地选址时，第一个问题要问的是，这块地的土地性质是什么？我们国家建立的基础是“打土豪，分田地”，所以在土地权属上，分类上就非常复杂。总体上分为两大类——国有土地，集体土地。建设用地一般分为公共、居住、工业等九大类。

但不管怎么分类，作为营地投资者的第一个原则：不要碰基本农田！假如非要加个期限的话——“永远不要碰基本农田”。

拿地小提示：原始地形图无论是自己测绘的，还是规划局提供的，一定要与国土部门的土地性质图进行毫米级，零误差重合核对。

对应各种土地性质，教育营地能做的事。

基本农田和一般农田：只能做农耕体验以及农事教育功能。建设上只可以修四米以内的机耕路。

林地：取得林业部门及相关林业勘察部门勘察、环评后可有限建设，如，树穿、射箭、林下无动力设施等项目。可兴建森林设施如避难屋（需要规划报批），森林防火瞭望塔；也可建设可移动建筑，如帐篷营地，树屋等。

四荒地：通过立项、报规，较容易转化为建设用地的可建设学生宿舍，多功能厅导师宿舍。

当然最宝贵的是建设用地，不过建设用地不是越多越好。因为一般来说教育营地是系统性投资，软件和硬件相辅相成。拿地成本过高势必会挤占建设工程投资和项目课程投资。以经验值来说，对于一个营地而言，用地成本的投资最多只能占总投资的20%。建设用地的范围最多只能占总用地面积的5%至15%（城市营地）。当然，土地升值和房地产开发项目的不在此列考虑中。

接下来要给大家奉送的是如何在营地教育选地时选择“完美用地”。在我们项目的经验中最好的选地策略，是带有乡村小学。由于空心村的出现，招生不足，在我们国家有很多乡村小学都已经废弃了。这些乡村小学有现成的教室和宿舍，经过改造后完全可以作为教育营地。这样能为营地教育投资节约大约30%的工程投资，以及至少一年的各种土地手续完成的时间。

第二个坑：“一次性接待规模千人以上”

这个坑是最为常见的。营地教育行业里面智囊机构——俱牛，在一次圆桌会议上说，“千人以上的营地将成为营地行业的投资主流”。这个行业的共识来源于，只有一次性接待规模到达1000人以上，才能称之为国家级营地。另一来源是根据中小学生的规模。据说中国有点规模的学校一个年级就有上千人，最差的一个学校也有上千人。这些依据国家政策支持和市场做的决策，看起来似乎没有问题。

但千人以上的营地建设即便能在硬件上做到，在配套服务上也是个灾难。首先，师资配备方面，行业标准是1：8的比例，即1000人的学员，要配备125名营地导师和至少一百多名生活老师或工作人员。其次，1000多名年龄不一，体能不一的学员同时出现在一个营地里，很难想象这会是怎样一个愉快的营地记忆。所以，1000人的营地接待，其实就不是营地教育，而是研学旅行了。而研学旅行与营地教育是有本质区别的。

要避免这样的坑，其实很简单，就是“实事求是”。需要分析“国家级营地”的称号，是否利大于弊；是否补贴（如果有）大于投入；未来运营时的收入是否能覆盖支出。毕竟从来没有哪一个行业能靠国家补贴和认证做起来的，电动车不能，营地教育也不能。

第三个坑：“设计”

设计的坑分为两种，一种是“不重视设计的坑”。在营地行业内部的交流中，经常被问到最多的问题是——“从设计的角度，最好的营地是什么样的”。这个时候在我们的脑海会浮现格雷厄姆营地或格里湖营地的设计，但我们通常都会回答“符合安全标准和卫生标准的营地”。往往此时我们会被同行怼：“安全标准和卫生标准是营地项目的最低要求，你们这样说是否太没有追求了？”。

在中国有很多营地，其中包含了很多投资过亿的项目。拥有几百间的学生宿舍，却没有一个专门的医务室；营地远离市区，停车场拥有旅游大巴、商务大奔却没有救护车的专属车位；有户外游泳池，但进入方向很多并且不受控制；户外项目之间相距很远，动线不合理甚至有管理和安全隐患。

而这些安全标准、卫生标准都是营地设计和建造标准里，都有明确规定，却鲜有营地能够达到。

第二种设计的坑是恰好相反——太重视设计，认为设计无所不能。在这种坑里，通常都会有这样的要求：“要有民族特点，要有地域文化，要有红色文化，民族的就是世界的；民族的，就是国际的”。

拜托，设计师解决的是场地问题；解决的是建筑问题；解决的是人喜欢安全的呆在室内同时又喜欢自然的矛盾问题；解决的是安全和远眺的问题……在解决这些问题的同时，能够产生一些所谓的“文化”被解读，那只能说是一个“巧合”。用这种“文化巧合”去评判一个设计，决策一个项目几千万乃至上亿资金的投入，曹操曰：“务虚名，而处实祸”。

总之，营地投资跟其他的任何商业投资是一样的，有利益的同时也有各种各样的坑。掉进坑里并不可怕，关键是要知道怎么爬出来。

爬坑或者说避免掉坑三要素：

1、这是什么地方。

2、不忘初心 实事求是。

3、专业的人做专业的事，让上帝的归上帝，人间的归人间。