如何在房车营地项目建设中引入BOT模式？

在旅游业提质增效和转型升级的过程中，政府主导下的开发建设往往会陷入滞后的困境，促进社会资本投资建设旅游项目是一个有效解决途径。

营地是旅游目的地的关键设施，面对日益增大的房车旅游消费需求，房车营地 投融资的BOT模式是重要的探索方向。

房车旅游是旅游业提质增效和转型升级的重要方向，其中，营地是旅游目的地的关键设施。但面对日益增大的房车旅游消费需求，政府主导下的营地建设存在着滞后的困境。因此，促进社会资本投资建设房车营地的是一个 有效解决途径，可以探索房车营地投融资的 BOT模式。

一、房车营地投资建设的 BOT 模式

关于 “B”———项目建设

营地功能区应建设有管理中心 ( 接待室、会议室、办公室等) 、营位区、公共配套服务区以及附属设施 ( 卫浴、洗衣、照明、通讯等) 。在建造营地时，要接受相关 部门的监督，严把工程质量关，保证公众的合理 消费权益。房车营地竣工以后，开始验收工作。 项目公司需要临时成立营地工程验收小组，成员 应包括政府人员、项目公司人员、水电工作人员、 土木工程人员、旅游学专家。根据前期规划设计要求，参考房车营地建设标准、质量检验评定标准、施工验收规范等，确定验收评定细则。

关于 “O”———项目运营

项目公司可以聘请 专业的管理公司负责营地运营，也可以组建自己的 团队管理房车营地。目前，房车营地的运营主要包 括以下几个环节: 预定、客服、营销、后勤。组织 机构的岗位类型主要有管理人员、接待中心工作人 员、水电维修人员、营地清洁人员、房车内服务人 员、休闲娱乐设施管理人员、安保人员、营销人员， 工作人员需求量小。房车营地的日常管理活动主要 包括员工管理、财务管理、现场管理等。根据房车 营地的具体情况，制定科学合理的管理制度，保障 房车营地有序地运作。在运营管理房车营地时，运 营模式和盈利模式是特别重要的板块。

私人资本利用BOT 的形式在公共服务用地建设房车营地，房车营地具有部分公共服务性质。在资金投入、运营管理以及盈利创收方面，与私人房车 营地有所不同，需注重低成本投入和多样化收益， 又要考虑最后的项目移交。因此，“以租养租”可作为BOT 房车营地的重要运营模式。

房车营地的第一大功能就是提供营位。目前，体验户外露营生活是房车旅游的主要吸引 点。但是，国内私人房车拥有量还很少，只能到房车营地租赁房车，体验房车露营生活。户外露 营生活需要有专业的露营设施，房车营地可以提 供这些设施，向游客租赁各种帐篷、探路灯、电 路板、刀铲、桌椅等。房车营地大多位于郊区， 一般会有很大的闲置空间。在满足营地露营活动 之余，可以将闲置场地租赁用于会展业务，例如 房车交易展、户外用品展销会、各种商务会议等。

营地经营商可以与房车制造企业签订租赁合同，租赁一定数 量的房车放在营地经营。房车租赁合同期限尽量 与 BOT 协议期限保持一致，这样可以保障营地正 常的运转。协议期满以后，房车归还房车制造企 业，可以进行二次改装制造; 营地归还政府，政 府继续维持营地运转。

房车营地接待游客的时间点主要集中在双休日和节假日，并且经常出现 “一营难求”的现象。 所以，房车营地经营者需要制定完善的预约机制，并扩大房车营地的接待能力， 实现供需调控。房车营地经营者应与周边的住宿、餐饮企业签订临时租赁协议，利用 其接待能力，满足房车营地游客的基本生活需要。

台湾地区的房车营地存在这样一种现象: 私人房车主将自己的房车常年停靠在某个固定的房 车营地，当自己想体验房车露营生活时，只需来 到营地即可。当房车闲置的时候，营地经营者可 以将其租赁给游客体验。我们将这种现象称为 “以车养车”，是一种很有效的经营模式。

房车营地经营者减少了资本投入，增加了房车拥有量。 私人房车主通过租赁合同，获得一定的收益，同 时自己的房车也可以得到很好的保养维护。

BOT 房车营地的盈利方式——— “1 + X” ( 见 图3 ) 。 “1”是指房车营地的营位，例如车辆营位和帐篷营位。房车营地的核心吸引要素是房车 生活体验。客流量少的时候，房车营位也可以作 为临时停车位。因此，与房车相关的住宿设施成 为房车营地的主要利润来源。 “X”是指为了丰富房车露营生活，增加的游乐项目和设施，或者 在旅游淡季，利用房车营地场地开展的项目。为 了提高营地吸引力，丰富旅游者生活，同时增加 营地收入，配备大量的休闲娱乐设施是必要的。 随着居民户外休闲需求的提升，会涌现更多的户 外活动，营地的利用也会越来越多样化，例如举办户外知识讲堂、房车驾驶培训、营地广告位出 租、社会派对等，多种赢利点共同推动。由于房 车营地周边环境良好，人气聚集，区域知名度不 断提升，进而带动土地增值。开发旅游地产，建 造木屋别墅、生态酒店等，作为配套设施，提高营地的整体经济效益。

现阶段，国内居民已经开始对房车旅游消费 产生兴趣，但是真正去体验的还属于小部分人群。因此，房车营地运营商必须加大宣传力度，培育房车旅游消费理念，扩大房车旅游消费市 场。房车营地应该与旅游企业和旅游中间商加强合作，设计精品房车旅游线路。营地之间要建立业务关系，加强业务合作。房车营地应该积极举 办各种活动，提供房车试用体验，推广房车露营生活。让旅游者知道房车旅游，向往房车旅游， 刺激其市场消费能力。

关于 “T”———项目移交

BOT 房车营地的 移交分为正常移交、延期移交、提前终止。正常移交是指协议期满时的移交。首先要确定移交范围，包括营位、房车、露营设施、游艺设施等， 同时检测各种设施能否正常运转。项目公司必须 保证各种露营设施处于良好的运营状态，使露营 活动可以持续进行。其次，双方协商资产评估、 会计结算、经济补偿等事宜。最后，根据政府规 划以及营地实际情况，可以重新签订合同，继续 由项目公司负责经营管理。但是，房车营地的所 有权性质需要移交政府，实现所有权主体转移。 同样，政府也可以组建一个团队继续管理运营房车营地。

二、房车营地投资建设的 BOT 模式类型

DBOT 模式，即 “设计 － 建设 － 运营 － 转让” ( Design －Build －Operate －Transfer)，意指政府规划 设计房车营地，然后由项目公司负责建设以及后期 的运营管理，最后再转让给政府。为了保护环境和 维护准公共性，营地的设计规划应由政府决定。该 模式的特征是项目占地面积大，建设周期长，一般 适合于新建的大型房车主题公园、房车小镇等。

LBOT 模式，即 “租赁 － 建设 － 运营 － 转让” ( Lease － Build － Operate － Transfer) ，意指项目公 司租赁景区景点内的土地，开始新建营地，随后 运营，最后再将营地进行转让。在现有成熟的景 区建设营地，可以借名气、借设施、借客源，实 现快速发展。该种模式适合大都市和旅游城市的 房车营地发展，例如上海市郊区的郊野公园、大型绿地等。

TOT 模式，即 “转让 － 运营 － 转让” ( Transfer － Operate － Transfer) ，主要指政府新建营地，然 后转让给专门的营地管理公司，让其负责运营管理，最后管理公司再将营地转让给政府。该模式 充分利用营地管理公司在房车营地经营管理方面 的优势，可操作性强。

LＲOT模式，即 “租赁 － 改建 － 运营 － 转让” ( Lease － Ｒebuilt － Operate － Transfer) ，意指项目 公司租赁场地，对其进行改建，然后运营管理， 最后进行转让。改建后的场地兼具原有功能和露 营功能，根据人流和车流，合理发挥其功能，典 型例子是停车场、度假村、创意园区等，适合市 区内的房车营地建设。

三、推进房车营地投融资建设 BOT 模式的关键点

首先，要探索合理的合作模式。结合旅游产 业及房车旅游的特征，建议房车营地的投资建设 应结合不同地区的实际情况采用不同的合作模 式，譬如: 适合新建房车主题公园、房车小镇的 DBOT 模式; 适合都市郊区利用景区景点内土地 进行建设的 LBOT 模式; 借助营地管理公司管理 优势的 TOT 模式; 适合都市市区利用停车场、园 区土地进行建设的 LＲOT 模式。

其次，需要明确规范的开发建设机制。民营企 业投入资金到房车营地开发，其最终目的是实现经 济利润最大化。其中，不乏有法律与环境保护意识 淡薄的经营者。因此，对投资建设房车营地的民营 企业，首先应对其准入机制进行论证，进入房车营 地开发经营的企业应该是合法的、在房车旅游领域有一定经验和足够的经营资本、对房车旅游有浓厚 兴趣，并且是一家有远见的企业。

此外，企业招标应公开化、公平化。建议由政府先聘请房车旅游规划公司制定发展规划，先行确定发展基调与总体战略，然后再对营地的经营权公开招标。